叶楚华:中国房价飙涨时代已终结

七嘴八舌 2012-12-25 273 次浏览 0 条评论

最近,中央经济工作会议提出要“积极稳妥推进城镇化,着力提高城镇化质量……是扩大内需的最大潜力所在,要围绕提高城镇化质量……与区域经济发展和产业布局紧密衔接,与资源环境承载能力相适应……要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程。”

  一些房产商、房地产投机者及各种利益相关群体开始大肆鼓吹,大力推进城镇化意味着房价的再次飙升。事实恰恰相反。城镇化不仅意味着城市化的结束,更标志着房价飙升的历史行将结束。

  城镇化在未来的政策中是与城市化完全不同的两个概念。城市化本质上是农村人口由第一产业向二、三产业的职业转换过程。实际上,笔者早已指出,中国的城市化几乎已经结束。

  目前农村已十室九空,留守农村、真正从事农业劳动的主力军几乎都是老弱病残,通过将农民由第一产业转移到第二、第三产业以拉动经济增长的空间已极为有限。因此,这里所谓的城镇化是农民居住地由农村区域向农村小城镇迁移的空间聚集过程。

  城镇化的目的到底是什么呢?我们首先要看未来国际经济大环境的演变趋势。中央经济工作会议指出,“2013年国际经济形势依然错综复杂、充满变数,世界经济低速增长态势仍将延续,各种形式的保护主义明显抬头,潜在通胀和资产泡沫的压力加大。国际经济形势恶化有继续加大的趋势,我们的外向型经济面临困难进一步加大。明年国际经济依然不好,而且恶化。”

  这与我们过去的分析不谋而合,笔者曾指出指出:欧洲的经济恶化具有长期性的特征并且是无法遏制的,美国的情况虽然相对较好,但其战略意图十分明显,就是将中国纳入其主导的国际经济与金融体系中的最低端。

  中国决不能“简单纳入全球分工体系、扩大出口”,必须要以产业升级与科技进步为主要手段,以国防力量的提升为国家利益的保障,走出自己独特的和平崛起之路。

  因此,在中国经济转型的过程中,大量落后产能必然要被淘汰,甚至不惜牺牲一些经济增长速度也要这么做。换而言之,大量低技术含量的企业或血汗工厂必然日趋萎缩,即业务紧缩、利润下降甚至破产关闭。

  出口拉动经济增长的空间日趋收缩的大趋势是显而易见的了。在这种情况下,短期内只有依靠投资与消费拉动,其中面向实业的投资是产业升级的必要支撑。

  因此,需要“发挥好投资对经济增长的关键作用……实施积极的财政政策,要结合税制改革完善结构性减税政策。各级政府要厉行节约,严格控制一般性支出,把钱用在刀刃上。实施稳健的货币政策……经济发展不再以单一GDP为考核目标,要在调结构优化发展中增长。”

  民间投资和公共投资双管齐下;通过结构性减税促进民间投资,通过严控地方政府的盲目投资,并扩大社会融资规模,适度增加贷款,保持汇率稳定,降低实体经济的融资成本,但要保证资金是投向实体经济而不是房地产等虚拟经济领域。

  至于消费,其主要任务则是在保持物价总水平基本稳定的基础上扩大内需,“培育一批拉动力强的消费增长点”。其中最为主要的策略则为城镇化。而城镇化又与保护耕地及粮食安全之间有着密切的联系。

  粮食安全是任何一个大国最为关注的战略性问题。中国的粮食安全目前来看极为脆弱。比如大豆越来越依赖进口,2011年国内产的只有1500万吨,进口4200多万吨。

  再以棉花为例,现在自给率低于70%,一年要进口200-300万吨,相当于4、5千万亩耕地的产量。

  2011年,进口食用植物油800多万吨,相当于5.6亿亩耕地的产量,加一起就相当于6亿多亩耕地的产量,大致是中国耕地面积的1/3。

  最为重要的主食稻谷,全球稻谷的年贸易量最多不超过3千万吨,而中国每年消费的大米约为1.4万吨,如果主粮自给率降到80%以下,全球出口的大米加在一起也不够我们吃的。

  与此同时,无论是农业从业者还是地方上,发展农业的积极性却都很低。

  因此,通过城镇化将留守的老弱病残安置上楼、集中居住,开辟新的农业用地(据说有政策要求全国农业用地面积增加10%)并将大量资金引入农业以加强农业基础、大兴农田水利以提高土地利用效率,可以有效保证中国的粮食安全。

  城镇化自然也是扩大内需的最大潜力。城镇化不仅意味着已经进城的农民工,其市民身份的确认,更重要都是基建、文化、医疗、教育的投资与低端消费的升级,但决不会是房地产。

  据传有政策规定,农民工进城落户首套房要以成本价供应要以成本价出卖,人均面积不得超过40平米。

  这与2012年11月28日中国社科院发布的《中国财政政策报告2012/2013新型城市化背景下的住房保障》中的观点十分一致。

  该报告指出:“我们建议,对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分,无论其住房是何种产权性质,均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税,甚至可以考虑累进制。这一税制不仅覆盖新上市的商品房,且向现有存量房覆盖。”

  与此同时,在产业升级的带动下,收入分配改革也将为扩大内需做出重要的贡献。国家制定的2020年收入倍增计划,未来主要的方向就是要缩小收入差距、增加工资内收入、有效控制灰色收入等。

  此外,随着结构性减税政策的推定,为缓解地方财政的压力,必然会有系统性的财税体制改革过程。其中最为在重要的是加速地方性税种的立法和推行力度,尤其是房产税的推定。

  尽管存在着地区差异、城市内部的区域差异、既得利益集团的阻碍等各种技术性与政治性难题,但在全国范围内针对所有住宅开征房产税的制度设计与推行是历史大势所趋的必然过程。

  一方面是资金大量流入农业与实体经济,另一方面未来将会形成投资与消费的新的经济增长点。而资金及其背后所代表的社会资源是有限的,资金流入什么地方,什么地方才会发展的空间,才能产生新的利益格局和新兴的利益集团。

  显然,房地产领域已经让位于产业升级与农业大发展了。房地产未来是根本无法与这两大领域争夺有限的资金或资源的。现在这种情况已经出现了一些端倪。

  众所周知,目前的银行信托产品大多与房地产或地方土地财政有关。这些金融产品的特点是利率结构错配,即期限短,利率高。这表明房地产领域所需的资金缺口极大,未来缺口会更大。这意味着什么?恐怕无须我们的分析,读者的心中已经有结果了。

  当然,目前对房地产的社会预期也正处于一个转折点。在很多城市,无论是城郊农民还是城区市民已经不再要求回迁若干套住房,而是直接索要现金补偿。

  比如在浙江省嘉兴市,当地一家医院拆迁,135户动迁户仅有3户选择产权交换,其余全部要求现金补偿。显然,城市化与房地产开发业的黄金期已经一去不复返,而偏向于消费的新兴城镇化无非是这一转变的历史性标志而已。

  叶楚华,青年经济学人,知名财经专栏作家。著作有《谁绑架了房地产》。

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