美国养老地产金融生态模式

原创 DAVE  2013-06-03 09:12  阅读 247 views 次 评论 0 条
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在美国,养老地产不是一类房屋,也不是一种收费模式,它是一个完整的金融生态系统,由开发商、运营商、房地产投资基金(REITs)和私募基金共同构建,其中:养老地产的开发商,通常是由其他类型的开发商演化而来,他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区,然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商,在这一过程中,运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。当然,也有不少运营商自己充当开发商,或与开发商组建合资公司来共同开发项目,但这一模式在金融海啸中遭遇冲击。此外,由于开发环节并非养老地产的核心环节,所以,多数运营商和投资商都会谨慎控制开发环节的资金占用,从而出现了开发业务的外包趋势。
养老地产的投资商主要有三类,REITs、私募基金和非盈利性组织。其中,REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性,强调资产的长期持有;而私募基金则主要面向机构投资人,更关注资产升值的收益,强调物业资产的低买高卖;至于非盈利性组织,主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供社区养老。

但无论是哪种投资商,在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下,投资商获得稳定租金回报,由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等,运营商获取剩余收益的同时承担经营风险;而在委托经营方式下,运营商收取固定比例的管理费,投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险;有时,投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老地产,运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理,而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。
以上几种模式,投资商的风险收益分配比例不同,但其核心任务都是提供低成本长期资金,因此,投资商的金融风险较高,但经营风险较小。
而且,养老地产的运营商类似于酒店管理公司,靠品牌优势和规模效应盈利,是典型的人力资本密集型企业,其雇员规模通常是投资商的百倍。为了充分发挥规模效应,运营商在自己持有少量物业的同时,通过租赁和托管的方式扩大资产管理规模,实现轻资产运营。由于租赁模式下,运营商承担了绝大部分的经营风险,因此,业绩波动较大,高经营杠杆再加上高财务杠杆,金融海啸中,不少运营商出现了严重的资金缺口,被迫将自有物业出售给REITs公司或私募基金,然后以售后回租或基金托管的方式继续运营这些物业。总之,同酒店管理公司一样,在养老地产领域,投资商与运营商的角色分离趋势日益显现,而金融危机中资金成本的上升加速了这种趋势。
如今,美国前10大养老社区拥有者中,有5家REITs公司,2家运营商兼投资商,1家私募基金(Boston Capital),1家开发商背景的地产商(Holiday Retirement),1家非盈利性组织。前50大公司合计拥有42万套养老单元,其中,公众公司拥有40%,私人公司拥有60%(包括私募基金与非盈利性组织)。未来,REITs公司和私募基金的资金成本优势将进一步显现,其持有物业的比例也将进一步上升—2009年黑石收购了申请破产保护的养老社区运营商Sunwest Management旗下134处养老社区,一跃成为全美第12大养老社区拥有者,而公募基金也不甘示弱,2010年四季度和2011年一季度,被REITs收购的养老物业总值达到270亿美元。
总之,开发商、投资商、运营商的角色分离构成了一个完整的养老地产金融生态,而在美国,这一生态链条中的核心环节是REITs型投资商。我们从多个案例分析中可充分了解这类投资商不同的运作模式,并由此窥探美国养老地产的金融生态。

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