关于河南房地产研究的调研函

原创 DAVE  2013-12-17 09:44  阅读 292 views 次 评论 0 条
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河南省人民政府办公厅:

为促进河南房地产健康发展,我所在连续十年编撰出版和发布中国房地产蓝皮书——《中国房地产发展报告》的基础上, 拟组织编撰出版河南省房地产蓝皮书——《河南省房地产发展报告》。为增强该书的指导性、针对性、科学性,我所科研人员拟于近期赴河南省部分市、区就房地产发展进行调研, 请贵省给予资料数据搜集的支持。并请贵省就该书的编写大纲(参见附件)提出宝贵意见和建议,也诚挚邀请贵省相关领导和行政主管部门负责同志出任本书的顾问或编委。盼请贵省对该书的编撰给予指导和大力支持。

 

联系人:李景国   马献忠

电话:010-85885846    传真:010-85886589

手机:13681496071      18610942223

电子邮件:mxz858@163.com

附件:《河南省房地产发展报告》编撰提纲(征求意见稿)

 

中国社会科学院城市发展与环境研究所

二O一三年八月七日

 

 

 

附件:

河南省房地产蓝皮书提纲

(讨论、征求意见稿)

总报告

(河南省房地产市场发展的回顾、现状及展望,总报告暂定名)

一、房地产市场发展概况

1、 河南省房地产发展的主要特征

(用投资、施工、竣工、资金来源、新开工面积、销售、价格、空置面积、土地交易【土地购置、土地价格】等指标说明)

2、 房地产宏观调控及其影响(以国家宏观调控政策和措施及其变化为主线,分析对河南省市场的影响,特别是对供求、价格的影响)

二、各市房地产市场运行比较分析

1、各市房地产市场发展比较(选取主要指标进行比较,指标同一、1)

2、各市房地产市场发展类型分析(选取部分指标对各市进行聚类分析,划分类型,分析各类型形成的原因(如城市人口规模、居民收入水平等)、各类的特点等)

三、各类型住房运行情况比较分析

1、居住用房(再细分为普通住房、别墅等)

2、工商用房

四、保障房建设及管理

五、存在的主要问题

六、未来房地产市场发展展望(根据城镇或城镇体系规划、土地利用总体规划等做未来发展展望,展望5年、10年)

1、未来需求展望(根据城镇规划或城镇体系规划,展望未来城镇人口增加量及房地产市场需求量,将多城一体化发展简要纳入其中)

2、未来供给展望(根据土地利用总体规划,展望未来工业、商业、居住建设用地增量,由此估算房地产市场供给量)

3、未来供求分析(根据上述供、求量,分析供需矛盾,及解决矛盾的措施)

七、政策建议

 

 

第一章   河南省房地产发展环境

(确定以皮书名义出版时,按皮书体例直接叫“发展环境篇”,下同)

一、房地产发展的基本环境

1、经济环境

(1)国民经济快速增长(重点:房地产发展速度与地区GDP是否协调)

(2)居民收入(重点:房价变化与是居民收入变化否协调)

(3)投资(重点:房地产投资与全社会固定资产投资、城镇固定资产投资是否协调)

(4)金融环境(重点:银行贷款比重及其是否存有隐患)

(5)产业发展形势(主要将房地产作为一个产业,分析其发展是否过快或过慢,是否与其他产业发展协调,是否因房地产投资过多影响了其他产业的发展)

2、社会环境

(1)城市化环境(城镇人口数量、人口分布、人口省内外流动等)

河南省目前城市化程度较低,2012年为42.4%

人口资源决定房地产市场潜在容量巨大?

(2)农民工(数量、分布,目前住房情况,解决住房的途径,等)

(3)基建情况

(4)城镇建设((3)和(4)可合并,包括拆迁、城中村改造、交通外延等)

(5)宜居环境(用宜居指数?)

(6)消费观念(对房价认同情况、套型和朝向等偏好。消费观念比较传统,住宅消费需求较大)

3、政策环境

(1)房地产业发展的政策环境(房地产业发展的法、规是否健全?是否有利于房地产业发展,等)

(2)房地产市场发展的政策环境((房地产市场发展的法、规是否健全?是否有利于房地产市场发展,等)

政策覆盖是否全面、政策执行是否到位等也分别纳入。

二、相关规划影响

1、《中原经济区建设纲要(试行)》

2、《河南省国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》

3、《河南省国住房城乡建设“十二五”规划纲要》

4、城镇体系规划

5、全省城镇规划

6、土地规划

7、主体功能区规划?

规划评价

三、各市房地产发展环境比较分析

1、经济发展情况比较

2、社会发展环境比较

3、相互影响及协同发展分析

四、发展环境存在的问题及改善对策

 

第二章   河南省房地产市场运行分析

一、河南省房地产市场供求基本格局

1、房地产市场供给分析

(1)历年市场供给

投资、土地购置、竣工面积、新开工

(2)未来供给预测

2、房地产市场需求

(1)历年来需求情况

销售面积

(2)未来需求预测

3、河南省房地产市场供求格局

(1)目前供求格局判断

地价、房价、竣工/销售,空置面积

(2)未来供求趋势

二、河南省住宅市场发展

1、住宅市场供求关系分析

2、住宅市场区域差异分析

省内住宅市场发展特点,区域间发展是否平衡

2、重点城市住宅市场发展

如 郑州、洛阳

3、中小城市住宅市场发展研究

4、住宅市场存在的主要问题

5、政策建议

三、河南省工、商业地产发展分析

1、河南省工、商业地产发展及现状

2、河南省工、商业地产市场行情

3、河南省工、商业地产市场发展机遇与挑战

四、河南省存量房市场分析

1、河南省存量房供应

2、河南省存量房市场需求结构

3、河南省存量房市场交易情况

五、各市比较

六、存在问题及对策建议

 第三章   河南省土地市场运行分析

一 、土地市场主要特征

1、土地供应特征(包括征地问题)

2、土地成交特征

3、成交价格特征

4、成交的区域特征

5、重点地块

二、土地市场的主要影响因素

1、《土地利用总体规划》

2、土地市场管理制度

3、房价、地价影响

4、其它(如土地收入对财政、城镇建设的影响,国家对河南农业大省发展的定位,河南发展方向:重点产业、重点区域,等)

三、分市、分类土地市场比较分析(根据资料情况)

四、存在的问题

分市、分类,根据资料讨论下列可能出现的问题:

1、用地规模(如过度膨胀、人口城镇化师傅慢于土地城镇化等

2、大量土地闲置(也包括集约利用问题)

3、土地供应结构失调

4、土地管理制度(是否健全完善,落实)

5、土地收益分配不合理

6、地价(是否过高、增长过快等)

7、未来供求平衡问题

第四章   河南省房地产金融分析

一、房地产开发投资

1、投资总额

2、资金来源结构

3、区域差异

4、投资趋势

(注意核对资金来源与投资数据)

二、上市房地产企业融资

1、融资总量

2、融资结构

3、融资来源(包含融资策略及融资风险)

4、区域差异

三、商业银行房地产信贷

1、房地产开发贷款

2、个人住房贷款

四、房地产金融政策(国家、省层面)

1、金融政策

2、金融政策对河南省房地产发展的影响

五、问题与建议

1、金融风险防范

2、金融政策倾斜

 

第五章 河南省保障房建设与管理

一、河南省保障房建设

1、建设计划

2、保障房建设计划落实情况

3、保障房建设区域分布情况

4、未来建设计划

二、河南省保障房建设资金情况

1、保障房建设投资

2、资金来源结构

3、存在的风险和问题

三  河南省保障房管理情况

1、保障房管理制度

2、管理制度落实情况

3、保障房退出机制

4、保障房物业管理

四、各市保障房建设情况

五、未来保障房需求分析

1、不同情景下的未来需求方案

2、未来需求与建设计划制定

六、保障房建设与管理存在的主要问题

七、政策建议

 

第六章  房地产企业及经营

一、房地产企业及经营特征

1、房企(概况)特征

2、房企经营主要特征

3、大、中、小企业差异特征

4、资金来源特征

二、房地产开发企业经营情况排行

1、企业销售金额排行

2、企业销售面积排行

三、河南省房地产开发企业介绍

1、房地产企业概况

2、重点房地产企业介绍(根据2011年河南省优秀房地产企业名录,暂定)

建业住宅集团(中国)有限公司

河南正商置业有限公司

河南振兴房地产(集团)有限公司

河南正弘置业有限公司

河南老街坊置业有限公司

河南和昌置业有限公司

河南高速房地产开发有限公司

郑州未来远大置业有限公司

郑州万达广场投资有限公司

恒大地产集团郑州有限公司

(1)企业简介

(2)企业营业范围

(3)企业主要财务指标

四、重点企业及项目介绍(看具体情况选择)

1、重点企业详细介绍

2、企业项目分析

3、重点项目案例研究

五、河南省房地产物业行业(看资料情况,需要的话单独列一章)

1、物业管理概况

2、突出企业和案例

3、物业管理存在的问题

4、物业管理发展趋势

六  河南省房地产中介行业

1、中介行业现状

2、中介行业管理

3、中介行业问题

4、中介行业发展趋势

 

第七章  河南省区域房地产市场热点问题

(调研、讨论后修改确定)

一、多城一体化背景下的房地产市场发展问题

在中心城市带动战略的作用下, 河南省多个城市相继推出了一体化发展战略, 除被河南省城镇体系规划联合定位为省级中心城市的 “ 郑汁一体化” 外, 还有郑 (州) 新 (乡) 一体化、 洛 (阳) 堰 (师) 一体化、 许 (昌) 长 (葛) 一体化、 平 (顶山) 宝 (丰) 叶 (县)一体化等。

1、新区土地供应问题

2、城市间房地产协同发展问题

3、中心城市组团发展与未来房地产开发模式研究

3、新建城区住宅空置问题

二、河南房地产与经济社会协调发展问题

1、郑州发展航空港经济,作为区域都市区,对房地产发展的影响

2、经济发展带来的城市建成区改造问题

3、传统文化和文物保护与房地产建设问题

三、预防中小城市房地产泡沫问题

1、中小城市房地产是否存在泡沫

2、规范中小城市房地产建设

3、预防中小城市房地产泡沫的途径

四、房地产发展与三农

1、房地产发展与耕地保护

2、土地收益分配问题

历史上的今天:

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